에어비앤비 창업을 준비하면서 부동산 매물을 보기 시작합니다.
채광이 좋은지 사진이 잘 나올 것 같은지
지하철역과 가까운지 외국인 관광객이 좋아할 만한 분위기인지부터 살펴보게 됩니다.
하지만 에어비앤비 숙소의 첫 번째 기준은 예쁜 집이 아니라 허가받을 수 있는 집인지 여부입니다.
특히 오래된 주택이 많은 서울에서는 건축물 용도뿐 아니라
반지하, 방 구조, 미닫이문, 위반건축물, 건물 안전성까지 확인해야 할 수 있습니다.
건물 종류
현재 숙소로 운영가능한 주택은 다음과 같습니다.
단독주택
다가구주택
아파트
연립주택
다세대주택
반대로 외국인관광 도시민박업을 준비할 때 주의해야 할 대표적인 형태는
오피스텔
원룸
근린생활시설입니다.
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주택 크기와 구조
연면적은 230㎡ 미만
주택의 연면적이 230㎡ 미만, 평수로 계산하면 대략 70평 정도입니다.
내가 외국인에게 제공하려는 방 하나의 면적이 아니라
외도민으로 등록하려는 주택의 면적을 기준으로 합니다.
원룸은 왜 외도민 숙소로 어렵나요?
외국인관광 도시민박업은 호스트가 해당 주택에
거주하면서 외국인 관광객에게 숙식을 제공하는 형태입니다.
방이 하나면 호스트와 게스트가 같은 방에
머문다는 의미이기 때문에
무조건 투룸부터 허가가 가능합니다.
투룸이라고 무조건 가능한 것은 아닙니다
광고상 방이 두 개라고 해도 실제 건축물대장이나 평면도와 구조가 다를 경우는 허가가 불가능합니다.
오래된 주택을 보면 방 사이를 일반 방문이 아니라
미닫이문으로 구분한 구조가 꽤 있습니다.
성동구처럼 미닫이문을 방으로 인정안되는 경우에는
투룸의 기준이 달라지기 때문에 미리 확인해야 합니다.
반지하 매물
서울에서 저렴한 주택을 찾다 보면 반지하 매물을 쉽게 만나게 됩니다.
성동구나 종로구처럼 반지하를 허용하지 않는
구도 있기 때문에 꼭 확인해야 합니다.
30년 이상 오래된 주택
오래된 외도민 관련 글을 검색하다 보면
“준공 30년 이상이면 외도민 허가가 안 된다.”
라는 내용을 볼 수 있습니다.
하지만 현재는 기준이 바뀌었습니다.
건물이 오래됐는지가 아니라 실제로 안전성을 확보하고 있는지를 증명하면 됩니다.
오래된 건물은 안전점검을 받아 제출하면 무리 없이 허가받을 수 있습니다.
50년 이상의 경우에는 정밀안전진단을 받아야 합니다.
위반건축물
부동산에서 마음에 드는 매물을 볼 때 가장 먼저 확인하려는 서류는 건축물대장입니다.
위반건축물은 절대 허가가 되지 않기 때문에 꼭 확인해야 합니다.
대장에 위반건축물 표시가 되어있지 않아도
허가 단계에서 주무관에게 지적될 수 있기 때문에
철저하게 확인하고 또 확인해야 되는 부분입니다.
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외도민의 실제 등록 업무는 관할 시·군·구에서 처리합니다.
이 때문에 현장심사 과정에서 확인하는 세부사항이 지역에 따라 달라질 수 있습니다.
에어비앤비 매물은 계약 전에 구청에 전화하는 것이 가장 안전합니다
마음에 드는 집을 발견했다면 계약서를 쓰기 전에 한 번 더 확인해야 합니다.
잘못된 매물을 계약하고 보증금과 월세, 인테리어 비용까지 들어간 뒤
허가 문제를 알게 되는 것보다는 숙소를 구하기 전에 공부하고 문의하는 번거로움을 거치는 것이 훨씬 안전합니다.
결국 에어비앤비 창업에서 좋은 숙소란 가장 예쁜 집이 아닙니다.
합법적으로 운영할 수 있고 안전하고 게스트가 편하게 머물 수 있으며
내가 지속해서 관리할 수 있는 집이 좋은 숙소입니다.